Zuletzt aktualisiert: Juli 2026

Immobilienertragsteuer Altvermögen 2027: Was sich für Verkäufer ändert

Der Nationalrat hat am 8. Juli 2026 im Rahmen des Budgetbegleitgesetzes 2027–2028 eine deutliche Verschärfung der Immobilienertragsteuer für sogenanntes Altvermögen beschlossen. Ab 1. Jänner 2027 zahlen Eigentümer älterer Liegenschaften beim Verkauf spürbar mehr Steuer. Diese Seite erklärt, was sich konkret ändert, zeigt Rechenbeispiele und was Eigentümer jetzt noch tun können.

Was ist Altvermögen? Kurze Einordnung

Als Altvermögen gelten Immobilien, die vor dem 1. April 2002 erworben wurden und am 31. März 2012 — dem Stichtag der Einführung der ImmoESt — bereits steuerlich nicht mehr erfasst waren, weil die damalige 10-jährige Spekulationsfrist bereits abgelaufen war. Für diese Liegenschaften gilt statt der tatsächlichen Gewinnermittlung eine Pauschalregelung.

Die Änderung im Detail: Was sich ab 2027 ändert

Bisher unterstellte das Finanzamt bei Altvermögen pauschal 86 % Anschaffungskosten — nur 14 % des Verkaufserlöses waren steuerpflichtig, was einem effektiven Steuersatz von 4,2 % entsprach.

Ab 1. Jänner 2027 sinkt dieser Pauschalsatz auf 80 % Anschaffungskosten. Damit werden 20 % des Verkaufserlöses steuerpflichtig statt bisher 14 % — der effektive Steuersatz steigt von 4,2 % auf 6,0 % des Erlöses. Das entspricht einer Erhöhung der Steuerlast um rund 43 %.

Rechenbeispiele: Vorher–Nachher-Vergleich

Verkaufserlös 500.000 €

Verkauf bis 31.12.2026:
Pauschale Anschaffungskosten (86 %): 430.000 €
Steuerpflichtiger Gewinn: 70.000 €
ImmoESt (30 %): 21.000 €

Verkauf ab 1.1.2027:
Pauschale Anschaffungskosten (80 %): 400.000 €
Steuerpflichtiger Gewinn: 100.000 €
ImmoESt (30 %): 30.000 €

Mehrbelastung: + 9.000 €

Verkauf bis 31.12.2026:
Pauschale Anschaffungskosten (86 %): 860.000 €
Steuerpflichtiger Gewinn: 140.000 €
ImmoESt (30 %): 42.000 €

Verkauf ab 1.1.2027:
Pauschale Anschaffungskosten (80 %): 800.000 €
Steuerpflichtiger Gewinn: 200.000 €
ImmoESt (30 %): 60.000 €

Mehrbelastung: + 18.000 €

Verkaufserlös 2.000.000 € (z.B. Zinshaus)

Verkauf bis 31.12.2026:
Pauschale Anschaffungskosten (86 %): 1.720.000 €
Steuerpflichtiger Gewinn: 280.000 €
ImmoESt (30 %): 84.000 €

Verkauf ab 1.1.2027:
Pauschale Anschaffungskosten (80 %): 1.600.000 €
Steuerpflichtiger Gewinn: 400.000 €
ImmoESt (30 %): 120.000 €

Mehrbelastung: + 36.000 €

Hinweis: Die Berechnungen basieren auf dem am 8.7.2026 beschlossenen Budgetbegleitgesetz 2027–2028. Die endgültige Kundmachung sowie eventuelle Detailregelungen (z.B. Übergangsbestimmungen) können erst bei einer konkreten Verkaufsplanung geklärt werden.

Betrifft mich das? Wer genau betroffen ist

Betroffen sind ausschließlich Eigentümer von Altvermögen — also Immobilien, die vor dem 1. April 2002 erworben wurden. Wer sein Objekt danach gekauft hat (Neuvermögen), ist von dieser Änderung nicht betroffen, da hier ohnehin der tatsächliche Veräußerungsgewinn mit 30 % besteuert wird.

Nicht betroffen sind außerdem:
Eigentümer, die eine Hauptwohnsitzbefreiung geltend machen können — hier fällt ohnehin keine ImmoESt an, unabhängig von der Neuregelung. Mehr dazu auf unserer Seite zur Hauptwohnsitzbefreiung.

Was bedeutet das Zeitfenster bis Ende 2026 konkret?

Da die neue Regelung erst für Verkäufe ab dem 1. Jänner 2027 gilt, bleibt für Eigentümer von Altvermögen ein Zeitfenster: Wird der Verkauf noch 2026 abgeschlossen, gilt die günstigere 86-%-Pauschale. Entscheidend wird dabei wohl der Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses (nicht Gegenzeichnung des Kaufangebotes) sein.

Ein Verkauf dauert, wer also einen plant zu verkaufen, sollte rechtzeitig (einige Monate) planen.

Umwidmungszuschlag bleibt unverändert bestehen

Für umgewidmete Grundstücke gilt weiterhin zusätzlich der erhöhte Steuersatz von 18 % sowie ein etwaiger Umwidmungszuschlag von 30 % bei Umwidmungen nach dem 31. Dezember 2024. Diese Regelungen bestehen unabhängig von der neuen Altvermögensverschärfung und addieren sich bei betroffenen Grundstücken zusätzlich.

Gemischt genutzte Objekte (Altgrund mit Neubau)

Bei Objekten, wo auf einem Altgrundstück nach dem 31. März 2012 neu gebaut wurde, ändert sich durch die Neuregelung nur der Grundanteil-Steuersatz (von 4,2 % auf 6,0 % effektiv) — der Gebäudeanteil bleibt unverändert bei 30 % auf den tatsächlichen Gewinn.

Auf einen Blick: Die wichtigsten Punkte

• Ab 1.1.2027 sinkt die pauschale Anschaffungskosten-Quote bei Altvermögen von 86 % auf 80 %

• Die effektive Steuerlast steigt von 4,2 % auf 6,0 % des Verkaufserlöses — ein Plus von rund 43 %

• Betroffen sind nur Immobilien mit Ankauf vor dem 1. April 2002

• Die Regelung wurde am 8.7.2026 durch das Budgetbegleitgesetz 2027–2028 beschlossen

• Verkäufe bis 31.12.2026 profitieren noch von der alten, günstigeren Regelung

• Wer die Hauptwohnsitzbefreiung erfüllt, ist von der Änderung nicht betroffen

• Umwidmungszuschlag und Umwidmungssteuersatz bleiben davon unberührt

Ab wann gilt die neue Regelung genau?

Betrifft die Änderung auch Neuvermögen?

Häufige Fragen zur Altvermögensbesteuerung 2027

Die neue Regelung gilt für Immobilienverkäufe ab dem 1. Jänner 2027. Verkäufe, die noch im Jahr 2026 rechtsgültig abgeschlossen werden, unterliegen der bisherigen, günstigeren 86-%-Pauschale.

Nein. Die Verschärfung betrifft ausschließlich Altvermögen — also Immobilien, die vor dem 1. April 2002 erworben wurden. Bei Neuvermögen bleibt die Besteuerung mit 30 % auf den tatsächlichen Veräußerungsgewinn unverändert.

Wie hoch ist die Mehrbelastung konkret?

Kann ich der neuen Regelung durch einen früheren Verkauf entgehen?

Die Mehrbelastung hängt vom Verkaufserlös ab. Bei 500.000 € Verkaufserlös steigt die Steuer um 9.000 €, bei 1.000.000 € um 18.000 €, bei 2.000.000 € um 36.000 €. Grundsätzlich gilt: Die Mehrbelastung entspricht etwa 1,8 % des zusätzlichen Verkaufserlöses.

Gilt die Neuregelung auch für Erbschaften und Schenkungen?

Ja, ein Verkaufsabschluss noch im Jahr 2026 unterliegt der bisherigen, günstigeren Regelung. Wer einen Verkauf ohnehin plant, sollte den zeitlichen Aspekt in die Entscheidung einbeziehen und sich frühzeitig beraten lassen, um realistische Fristen für einen Abschluss noch 2026 einschätzen zu können.

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Die Neuregelung betrifft den späteren Verkauf einer Immobilie, nicht die Erbschaft oder Schenkung selbst. Erbt oder erhält jemand eine Immobilie, die beim ursprünglichen Eigentümer als Altvermögen galt, bleibt dieser Status bei einem späteren Verkauf durch den Erben oder Beschenkten grundsätzlich erhalten — auch hier gilt dann ab 2027 der neue, höhere Satz.

Ob sich ein Verkauf noch 2026 realistisch ausgeht, welche steuerlichen Auswirkungen die Neuregelung für Ihre konkrete Immobilie hat, und ob eventuell die Hauptwohnsitzbefreiung greift — all das lässt sich nur individuell beurteilen. Als Immobilienmakler mit rechtlichem Hintergrund (Mag. iur.) in Wien, Niederösterreich und Burgenland gebe ich Ihnen eine erste ehrliche Einschätzung, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

Ochsenhofer Immobilien - Mag. iur. Niki Ochsenhofer
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Diese Seite dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt. Stand: Juli 2026.

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