Zuletzt aktualisiert: Juli 2026

Hauptwohnsitzbefreiung Immobilien: Wann Sie beim Verkauf keine Steuer zahlen

Die Hauptwohnsitzbefreiung ist die wichtigste Möglichkeit, beim Immobilienverkauf in Österreich vollständig von der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) befreit zu werden. Statt bis zu 30 % Steuer auf den Veräußerungsgewinn zu zahlen, bleibt der gesamte Erlös steuerfrei — wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Diese Seite erklärt genau, wann die Befreiung greift, welche Fristen gelten und wo die häufigsten Fallstricke liegen.

Was ist die Hauptwohnsitzbefreiung?

Die Hauptwohnsitzbefreiung ist eine gesetzliche Ausnahme von der Immobilienertragsteuer nach § 30 Abs. 2 EStG. Sie gilt für Wohnungen und Häuser, die der Verkäufer selbst als Hauptwohnsitz genutzt hat. Der Gedanke dahinter: Wer sein eigenes Zuhause verkauft, soll nicht zusätzlich durch Steuern belastet werden — anders als bei reinen Anlageimmobilien.

Die Befreiung gilt für das gesamte Gebäude samt Grundanteil, sofern dieser üblicherweise als Bauplatz benötigt wird (in der Regel bis zu 1.000 m² bei Einfamilienhäusern).

Die zwei Varianten der Befreiung

Das Gesetz kennt zwei unabhängige Wege zur Befreiung — es genügt, wenn eine der beiden Varianten erfüllt ist.

Variante 1: Durchgehende Nutzung ab Anschaffung

Die Immobilie muss ab dem Kauf durchgehend mindestens 2 Jahre als Hauptwohnsitz gedient haben — und dieser Hauptwohnsitz muss spätestens mit dem Verkauf aufgegeben werden.

Beispiel:
Kauf einer Wohnung in Wien-Döbling im März 2022, sofortiger Hauptwohnsitz. Verkauf im Mai 2026 mit Ummeldung. Die 2-Jahres-Frist ist erfüllt → vollständige Befreiung.

Variante 2: 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre

Die Immobilie muss mindestens 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf als Hauptwohnsitz genutzt worden sein — die Nutzung muss dabei nicht durchgehend sein.

Beispiel:
Kauf einer Wohnung 2010, Hauptwohnsitz von 2010–2014 (4 Jahre), danach vermietet, Rückzug als Hauptwohnsitz von 2022–2024 (2 Jahre), Verkauf 2026. Innerhalb der letzten 10 Jahre (2016–2026) ergeben sich 2 Jahre — das reicht nicht. Wäre die Gesamtdauer innerhalb der letzten 10 Jahre auf 5 Jahre gekommen, wäre die Befreiung dagegen erfüllt gewesen.

Wann die Befreiung nicht greift: Typische Fehlerquellen

In der Praxis scheitert die Befreiung häufig an Details, die auf den ersten Blick nicht offensichtlich sind.

Fehlerquelle 1: Zu später Hauptwohnsitz

Wird die Wohnung erst Monate nach dem Kauf tatsächlich bezogen und als Hauptwohnsitz gemeldet, beginnt die Frist erst ab der tatsächlichen Nutzung als Hauptwohnsitz — nicht ab dem Kaufdatum. Ein halbes Jahr Leerstand oder Sanierung vor dem Einzug kann die 2-Jahres-Frist entsprechend verschieben.

Fehlerquelle 2: Vermietung vor dem Verkauf

Wird die Immobilie nach Auszug des Eigentümers vermietet und danach verkauft, ohne dass die 5-aus-10-Jahre-Regel erfüllt ist, entfällt die Befreiung vollständig — auch wenn zuvor jahrelang Hauptwohnsitz bestand.

Fehlerquelle 3: Nebenwohnsitz statt Hauptwohnsitz

Nur der behördlich gemeldete Hauptwohnsitz zählt. Eine Immobilie, die nur als Zweitwohnsitz oder Wochenendhaus genutzt wurde, erfüllt die Voraussetzungen nicht — unabhängig davon, wie oft sie tatsächlich genutzt wurde.

Sonderfälle: Scheidung, Pflegeheim, Erbschaft

Scheidung und Aufteilung des gemeinsamen Wohnsitzes

Bei Scheidung und Verkauf der gemeinsamen Ehewohnung im Rahmen der Vermögensaufteilung gelten die allgemeinen Fristen weiterhin — es gibt keine automatische Sonderbefreiung. Beide Ehepartner müssen die Voraussetzungen individuell erfüllt haben. Eine frühzeitige rechtliche Prüfung ist hier besonders wichtig.

Übersiedlung ins Pflegeheim

Verkauf durch Erben

Zieht der Eigentümer krankheits- oder altersbedingt dauerhaft in ein Pflege- oder Altersheim, kann dies unter bestimmten Voraussetzungen als Aufgabe des Hauptwohnsitzes im Sinne der Befreiung gelten — sofern die übrigen Fristen erfüllt sind. Die genaue Beurteilung hängt vom Einzelfall ab.

Erbt eine Person eine Immobilie und verkauft diese, wird für die Fristenberechnung auf die Nutzung durch den Verstorbenen abgestellt — nicht auf die des Erben. Hatte der Erblasser die Voraussetzungen der Hauptwohnsitzbefreiung erfüllt, kann die Befreiung unter bestimmten Voraussetzungen auf den Erben übergehen. Dies ist einer der komplexesten Bereiche des Steuerrechts bei Immobilien und sollte immer individuell geprüft werden.

Was passiert, wenn die Befreiung nicht greift?

Ist keine der beiden Varianten erfüllt, fällt die reguläre Immobilienertragsteuer an — 30 % auf den Veräußerungsgewinn bei Neuvermögen, oder der günstigere Pauschalsatz von 4,2 % bei Altvermögen. Alle Details und Rechenbeispiele dazu finden Sie auf unserer Seite zur Immobilienertragsteuer Wien 2026.

Auf einen Blick: Die wichtigsten Punkte

• Zwei unabhängige Varianten: 2 Jahre durchgehend ab Kauf, oder 5 von 10 Jahren

• Nur der behördlich gemeldete Hauptwohnsitz zählt

• Die Befreiung muss spätestens mit dem Verkauf durch Aufgabe des Hauptwohnsitzes vollzogen werden

• Vermietung vor dem Verkauf kann die Befreiung gefährden

• Bei Erbschaft zählt die Nutzung des Verstorbenen

• Scheidung und Pflegeheim-Übersiedlung sind Sonderfälle mit individueller Prüfung

• Die Befreiung gilt für Gebäude und den üblichen Grundanteil (i.d.R. bis 1.000 m²)

Häufige Fragen zur Hauptwohnsitzbefreiung

Muss ich beide Varianten der Hauptwohnsitzbefreiung erfüllen?

Gilt die Befreiung auch für den Grundanteil bei einem Haus?

Nein, es genügt eine der beiden Varianten: entweder 2 Jahre durchgehende Nutzung ab Anschaffung, oder 5 Jahre Nutzung innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf.

Was passiert, wenn ich die Immobilie kurz vor dem Verkauf vermiete?

Ja, die Befreiung umfasst grundsätzlich auch den Grund und Boden — allerdings nur bis zu jener Fläche, die üblicherweise als Bauplatz benötigt wird. Bei größeren Grundstücken kann der übersteigende Teil steuerpflichtig bleiben.

Zählt ein Zweitwohnsitz für die Befreiung?

Eine kurzfristige Vermietung unmittelbar vor dem Verkauf kann die Befreiung gefährden, insbesondere bei der 2-Jahres-Variante, da diese eine durchgehende Eigennutzung bis zur Veräußerung voraussetzt. Eine individuelle Prüfung vor dem Verkauf ist in solchen Fällen dringend zu empfehlen.

Kann ich die Hauptwohnsitzbefreiung mit der Altvermögensregelung kombinieren?

Wenn die Hauptwohnsitzbefreiung greift, ist der gesamte Verkauf steuerfrei — die Frage nach Alt- oder Neuvermögen stellt sich dann gar nicht mehr. Nur wenn die Hauptwohnsitzbefreiung nicht erfüllt ist, kommt die Unterscheidung zwischen Alt- und Neuvermögen zum Tragen. Mehr dazu auf unserer Seite zur Immobilienertragsteuer Wien 2026.

Nein, es zählt ausschließlich der behördlich gemeldete Hauptwohnsitz. Ein Zweitwohnsitz oder Wochenendhaus erfüllt die Voraussetzungen der Hauptwohnsitzbefreiung nicht, unabhängig von der tatsächlichen Nutzungsintensität.

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Die Hauptwohnsitzbefreiung ist die wertvollste Steuerersparnis beim Immobilienverkauf — aber auch eine der Regelungen mit den meisten Grenzfällen. Ob Ihre persönliche Situation die Voraussetzungen erfüllt, hängt von Details wie Meldedaten, Nutzungsdauer und eventuellen Unterbrechungen ab. Als Immobilienmakler mit rechtlichem Hintergrund (Mag. iur.) in Wien, Niederösterreich und Burgenland gebe ich Ihnen eine erste ehrliche Einschätzung — bevor Sie eine Entscheidung treffen. Melden Sie sich frühzeitig, um flexibel in Ihre

Ochsenhofer Immobilien - Mag. iur. Niki Ochsenhofer
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Diese Seite dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt. Stand: Juli 2026.