Zuletzt aktualisiert: Juli 2026

Immobilienertragsteuer Wien 2026: Berechnung, Befreiungen & was sich 2027 ändert

Wichtiger Hinweis für 2026/2027: Die Bundesregierung plant eine deutliche Verschärfung der Besteuerung von sogenanntem Altvermögen ab 1. Jänner 2027. Wer einen Verkauf ohnehin in Betracht zieht, sollte das Zeitfenster bis Ende 2026 kennen — weiter unten erkläre ich, was das konkret bedeutet.

Wer in Wien eine Immobilie verkauft, stellt sich früher oder später dieselbe Frage: Wie viel Steuer fällt an — und gibt es eine Möglichkeit, diese zu vermeiden oder zu reduzieren? Diese Seite erklärt die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) verständlich, mit konkreten Rechenbeispielen für typische Wiener Immobilienwerte, und zeigt, welche Befreiungen in der Praxis tatsächlich greifen.

Was ist die Immobilienertragsteuer?

Die ImmoESt ist eine Sonderform der Einkommensteuer und gilt seit dem 1. April 2012 für alle entgeltlichen Immobilienverkäufe in Österreich. Sie hat die frühere Spekulationsfrist von zehn Jahren vollständig abgelöst. Das bedeutet: Egal ob Sie eine Wohnung nach drei Jahren oder nach dreißig Jahren verkaufen — grundsätzlich fällt Steuer auf den erzielten Gewinn an.

Der Steuersatz beträgt pauschal 30 % auf den Veräußerungsgewinn.

Steuerpflichtig sind alle entgeltlichen Übertragungen von Grundstücken, Eigentumswohnungen, Häusern und Baurechten. Schenkungen und Erbschaften selbst lösen keine ImmoESt aus — wenn die beschenkte oder erbende Person die Immobilie aber später verkauft, greift die Steuer zu diesem Zeitpunkt.

Wann muss die ImmoESt bezahlt werden?

Die Steuer ist bis zum 15. Tag des zweitfolgenden Monats nach Zufluss des Verkaufserlöses zu entrichten. In der Praxis übernimmt das fast immer der beurkundende Notar oder Rechtsanwalt über das gesetzliche Selbstberechnungsverfahren — Sie müssen sich darum in der Regel nicht selbst kümmern.

Beispiel: Der Kaufpreis wird am 8. August überwiesen → ImmoESt muss bis spätestens 15. Oktober abgeführt werden.

Berechnung: Neuvermögen vs. Altvermögen

Der Gesetzgeber unterscheidet grundlegend zwischen zwei Kategorien, die sich massiv auf die Steuerhöhe auswirken.

Neuvermögen — Ankauf nach dem 31. März 2002

Hier gilt die Standardregel: 30 % auf den tatsächlichen Veräußerungsgewinn. Vom Verkaufserlös abgezogen werden dürfen:

• Ursprünglicher Kaufpreis inkl. Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung, Maklerprovision beim Kauf)

• Nachgewiesene Investitionen in die Substanz (z.B. Badsanierung, Dachausbau, Heizungstausch)

• Kosten der Selbstberechnung

Rechenbeispiel Eigentumswohnung Wien — Neuvermögen

Kauf 2009 um 320.000 € inkl. Nebenkosten, Verkauf 2026 um 580.000 €, zwischenzeitliche Investitionen 30.000 €.

Veräußerungsgewinn: 580.000 – (320.000 + 30.000) = 230.000 €
ImmoESt: 230.000 × 30 % = 69.000 €

Rechenbeispiel Einfamilienhaus Wien Umgebung — Neuvermögen

Kauf 2006 um 280.000 € inkl. Nebenkosten, Verkauf 2026 um 500.000 €, Investitionen 40.000 €.

Veräußerungsgewinn: 500.000 – (280.000 + 40.000) = 180.000 €
ImmoESt: 180.000 × 30 % = 54.000 €

Altvermögen — Ankauf vor dem 1. April 2002

Für ältere Liegenschaften gilt eine günstigere Pauschalregelung: Das Finanzamt unterstellt automatisch 86 % pauschale Anschaffungskosten. Damit gelten nur 14 % des Verkaufserlöses als steuerpflichtiger Gewinn — der effektive Steuersatz beträgt lediglich 4,2 % des Erlöses, unabhängig vom tatsächlichen Gewinn.

Rechenbeispiel Altbauwohnung Wien — Altvermögen

Verkaufserlös: 500.000 €
Pauschale Anschaffungskosten (86 %): 430.000 €
Steuerpflichtiger Gewinn: 70.000 €
ImmoESt: 70.000 × 30 % = 21.000 € (= 4,2 % des Erlöses)

Rechenbeispiel Zinshaus Wien — Altvermögen

Verkaufserlös: 1.000.000 €
Pauschale Anschaffungskosten (86 %): 860.000 €
Steuerpflichtiger Gewinn: 140.000 €
ImmoESt: 140.000 × 30 % = 42.000 € (= 4,2 % des Erlöses)

⚠️ Achtung: Das ändert sich ab 1. Jänner 2027

Die Bundesregierung plant, die Besteuerung von Altvermögen ab 2027 erheblich zu verschärfen. Die pauschalen Anschaffungskosten sollen von 86 % auf 80 % gesenkt werden — dadurch steigt die ImmoESt um knapp 43 %.

Pauschale Anschaffungskosten bis 31.12.2026: 86 % = 430.000 €
Pauschale Anschaffungskosten ab 1.1.2027: 80 % = 400.000 €

Steuerpflichtiger Gewinn bis 31.12.2026: 70.000 €
Steuerpflichtiger Gewinn ab 1.1.2027: 100.000 €

ImmoESt bis 31.12.2026: 21.000 €
ImmoESt ab 1.1.2027: 30.000 €

Mehrbelastung ab 2027: + 9.000 €

Verkaufserlös 1.000.000 €

Verkaufserlös 500.000 €

Pauschale Anschaffungskosten bis 31.12.2026: 86 % = 860.000 €
Pauschale Anschaffungskosten ab 1.1.2027: 80 % = 800.000 €

Steuerpflichtiger Gewinn bis 31.12.2026: 140.000 €
Steuerpflichtiger Gewinn ab 1.1.2027: 200.000 €

ImmoESt bis 31.12.2026: 42.000 €
ImmoESt ab 1.1.2027: 60.000 €

Mehrbelastung ab 2027: + 18.000 €

Hinweis: Der Nationalrat hat am 8.7.2026 diese Gesetzesänderung durch das Budgetbegleitgesetz 2027-2028 beschlossen. Das Zeitfenster für eine steueroptimierte Veräußerung bis Ende 2026 sollte dennoch frühzeitig geprüft werden.

ImmoESt-Befreiungen: Wann fällt keine Steuer an?

1. Hauptwohnsitzbefreiung

Keine ImmoESt fällt an, wenn die Immobilie entweder mindestens 2 Jahre ab Anschaffung durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wurde, oder mindestens 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf — und dieser Hauptwohnsitz mit dem Verkauf aufgegeben wird.

Beispiel — Befreiung greift:
Kauf einer Wohnung in Wien-Favoriten 2019, sofort als Hauptwohnsitz gemeldet, Verkauf 2022 mit Aufgabe des Hauptwohnsitzes. Über 2 Jahre durchgehend → Befreiung gilt.

Beispiel — Befreiung greift nicht:
Kauf 2015, Hauptwohnsitz bis 2017, dann vermietet, Verkauf 2026. Nur 2 Jahre Hauptwohnsitz, danach Vermietung → keine automatische Befreiung. Individuelle Prüfung empfehlenswert.

2. Herstellerbefreiung

Wer ein Gebäude selbst errichtet hat — auch über beauftragte Bauunternehmen, sofern das Bauherrenrisiko selbst getragen wurde — und es in den letzten 10 Jahren nicht zur Erzielung von Mieteinnahmen genutzt hat, ist von der ImmoESt befreit.

Wichtig: Die Befreiung gilt nur für das Gebäude, nicht für den Grundanteil. Auf den Grundwert fällt weiterhin ImmoESt an.

3. Umwidmungsfälle

Bei Grundstücken, die nach dem 31. Dezember 1987 umgewidmet wurden, gilt ein erhöhter effektiver Steuersatz von 18 % auf den Erlös statt der üblichen 4,2 %.

Seit 1. Juli 2025 kommt für Grundstücke, die nach dem 31. Dezember 2024 umgewidmet wurden, zusätzlich ein Umwidmungszuschlag von 30 % hinzu. Die Gesamtbelastung kann damit auf bis zu 27,3 % des Verkaufserlöses steigen.

4. Gemischt genutzte Objekte: Altgrund mit Neubau

Wurde auf einem Altgrundstück (Ankauf vor 2002) nach dem 31. März 2012 ein Gebäude errichtet, gelten für Grund und Gebäude unterschiedliche Regeln: Der Grundanteil fällt unter Altvermögen (4,2 % effektiv), der Gebäudeteil unter Neuvermögen (30 % auf den Gewinn).

Grundwertanteil beim Verkauf 200.000 € → ImmoESt: 8.400 €
Gebäudewertanteil 800.000 €, Errichtungskosten 500.000 € → Gewinn 300.000 € → ImmoESt: 90.000 €
Gesamtsteuer: 98.400 €

Auf einen Blick: Die wichtigsten Punkte

• ImmoESt beträgt 30 % auf den Veräußerungsgewinn (Neuvermögen)

• Altvermögen vor April 2002: effektiv nur 4,2 % auf den Verkaufserlös

• Ab 2027 plant die Regierung eine Erhöhung der Altvermögensbelastung um ca. 43 %

• Vollständige Befreiung möglich bei Hauptwohnsitznutzung oder Herstellereigenschaft

• Umwidmung kann zu deutlich höherer Steuer führen — frühzeitig prüfen

• Steuer fällig bis 15. des übernächsten Monats nach Geldeingang

• Die Regelungen gelten österreichweit einheitlich — auch für Immobilien in Niederösterreich und Burgenland

Häufige Fragen zur Immobilienertragsteuer Wien 2026

Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer in Österreich?

Der Steuersatz beträgt pauschal 30 % auf den erzielten Veräußerungsgewinn. Für sogenanntes Altvermögen — Immobilien, die vor dem 1. April 2002 erworben wurden — gilt eine günstigere Pauschalregelung mit einem effektiven Steuersatz von nur 4,2 % des Verkaufserlöses. Die Regelung gilt österreichweit einheitlich, also auch für Immobilienverkäufe in Wien, Niederösterreich und Burgenland.

Wann bin ich von der Immobilienertragsteuer befreit?

Die wichtigsten Befreiungstatbestände sind die Hauptwohnsitzbefreiung und die Herstellerbefreiung. Bei der Hauptwohnsitzbefreiung müssen Sie die Immobilie entweder mindestens 2 Jahre durchgehend ab Kauf oder mindestens 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre vor Verkauf als Hauptwohnsitz genutzt und diesen mit dem Verkauf aufgegeben haben. Ob die Voraussetzungen in Ihrem konkreten Fall erfüllt sind, hängt von mehreren Faktoren ab — eine kurze Prüfung lohnt sich in jedem Fall.Geben Sie hier den Text...

Gilt die ImmoESt auch für geerbte oder geschenkte Immobilien?

Die Erbschaft oder Schenkung selbst löst keine Immobilienertragsteuer aus. Wenn Sie als Erbe oder Beschenkter die Immobilie jedoch später verkaufen, fällt ImmoESt an. Für die Berechnung wird dabei auf die ursprünglichen Anschaffungskosten des Erblassers oder Schenkers abgestellt — nicht auf den Wert zum Zeitpunkt der Erbschaft.

Was ist Altvermögen und warum ist das für mich relevant?

Als Altvermögen gelten Immobilien, die vor dem 1. April 2002 erworben wurden und am 31. März 2012 steuerlich nicht mehr erfasst waren. Für diese Liegenschaften unterstellt das Finanzamt pauschal 86 % Anschaffungskosten — nur 14 % des Verkaufserlöses sind steuerpflichtig. Ab 2027 plant die Bundesregierung, diese Pauschale auf 80 % zu senken, was die Steuerbelastung um rund 43 % erhöhen würde. Wer Altvermögen besitzt und einen Verkauf erwägt, sollte das Zeitfenster bis Ende 2026 prüfen.

Muss ich die ImmoESt selbst an das Finanzamt melden?

Nein, in der Praxis nicht. Die Immobilienertragsteuer wird im Rahmen der Selbstberechnung durch den beurkundenden Notar oder Rechtsanwalt direkt ans Finanzamt abgeführt. Sie erhalten eine Aufstellung über die berechnete Steuer. In Ausnahmefällen ist eine Veranlagung über die Einkommensteuererklärung möglich.

Kann ich die ImmoESt durch Investitionen reduzieren?

Ja, bei Neuvermögen können nachgewiesene Investitionen in die Substanz der Immobilie vom Verkaufserlös abgezogen werden — das reduziert den steuerpflichtigen Gewinn direkt. Dazu zählen zum Beispiel Badsanierungen, Heizungstausch, Dachausbau oder der erstmalige Einbau von Sanitäranlagen.

Wichtig: Die Investitionen müssen durch Rechnungen belegt sein. Reine Erhaltungsmaßnahmen wie Malerarbeiten sind in der Regel nicht absetzbar.

Wann genau muss die Immobilienertragsteuer bezahlt werden?

Die ImmoESt ist bis zum 15. Tag des zweitfolgenden Monats nach Zufluss des Kaufpreises abzuführen. Beispiel: Der Verkaufserlös geht am 10. September ein — die Steuer muss bis spätestens 15. November überwiesen sein. In der Praxis übernimmt das der Vertragserrichter (Anwalt oder Notar) direkt aus dem Treuhandkonto.

Bin ich von der ImmoESt befreit? Ich prüfe das kostenlos für Sie.

Ob Hauptwohnsitzbefreiung, Altvermögen oder Umwidmung — ob und wie viel Steuer Sie beim Verkauf Ihrer Wiener Immobilie zahlen, hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Als Immobilienmakler mit rechtlichem Hintergrund (Mag. iur.) in Wien, Niederösterreich und Burgenland gebe ich Ihnen eine erste ehrliche Einschätzung — bevor Sie eine Entscheidung treffen.

Ochsenhofer Immobilien - Mag. iur. Niki Ochsenhofer
📞 +43 699 19 25 03 04

📧 niki@ochsenhofer.immobilien

Sie möchten Ihre Wohnung oder Haus kostenlos online bewerten?
🌐 https://www.ochsenhofer.immobilien/kostenlose-bewertung-von-wohnung-oder-haus

Diese Seite dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt. Stand: Juli 2026.